Người nhập cư có thực sự làm tăng giá nhà ở Canada? Góc nhìn từ các bằng chứng

Nhập cư và giá nhà ở Canada: Dữ liệu cho thấy điều gì

Trong những năm gần đây, dư luận tại Canada thường liên kết mức độ nhập cư tăng cao với sự leo thang giá nhà. Một nghiên cứu mới từ Statistics Canada và Bộ Nhập cư, Tị nạn và Quốc tịch Canada đã cung cấp bằng chứng rõ ràng hơn bao giờ hết – với kết quả cho thấy bức tranh phức tạp hơn so với những giả định phổ biến.

Từ năm 2006 đến 2021, Canada đón nhận lượng lớn người nhập cư, phần lớn trong số họ định cư ở các trung tâm đô thị lớn. Cùng thời kỳ đó, giá nhà tăng mạnh ở nhiều khu vực trên toàn quốc. Nhưng liệu có mối quan hệ nhân quả? Nghiên cứu đã sử dụng các mô hình thống kê tiên tiến và dữ liệu điều tra dân số từ hơn 5.800 thành phố, phát hiện rằng nhập cư có góp phần làm tăng giá nhà – nhưng mức độ ảnh hưởng phụ thuộc nhiều vào địa điểm và thời điểm.

Kết quả nghiên cứu: Tác động có thể đo lường được của nhập cư

Nghiên cứu tập trung vào những người nhập cư mới đến Canada trong vòng 5 năm và xem xét mối liên hệ giữa số lượng họ với biến động giá nhà và tiền thuê. Sử dụng mô hình IV (biến công cụ) với hiệu ứng cố định sai biệt bậc nhất, các nhà nghiên cứu cô lập ảnh hưởng riêng biệt của nhập cư trong khi kiểm soát các yếu tố khác như tăng thu nhập, nguồn cung nhà ở, nhân khẩu học và tỷ lệ thất nghiệp.

Tại các thành phố có ít nhất 1.000 cư dân, mỗi mức tăng 1% số người nhập cư mới tương ứng với:

• Tăng 0,143% giá trị trung vị của nhà ở

• Tăng 0,045% tiền thuê trung bình hàng tháng

Trung bình, nhập cư đóng góp khoảng 11% vào sự gia tăng giá nhà và tiền thuê trong suốt giai đoạn nghiên cứu.

Tác động của nhập cư đến giá nhà và tiền thuê theo quy mô thành phố
🟧 Giá nhà | 🟧 Tiền thuê

• Với tất cả thành phố ≥ 1.000 dân: giá nhà tăng ~0,18%, tiền thuê ~0,06%

• Với thành phố lớn ≥ 100.000 dân: giá nhà tăng gần ~0,40%, tiền thuê ~0,13%

Thành phố lớn bị ảnh hưởng nhiều hơn

Tại 53 đô thị lớn nhất Canada – nơi có dân số trên 100.000 – tác động của nhập cư đến giá nhà mạnh hơn đáng kể. Đây cũng là nơi cư trú của hơn 80% người nhập cư mới vào năm 2021.

Nghiên cứu cho thấy:

• Tăng 1% người nhập cư mới tương ứng với tăng 0,419% giá nhà

• Nhập cư giải thích đến 21% mức tăng giá nhà

• Tiền thuê cũng tăng, nhưng phần nào bị hạn chế do chính sách kiểm soát giá thuê

Ngược lại, ở các thành phố nhỏ, nhập cư có ảnh hưởng không đáng kể hoặc không có đến chi phí nhà ở.

Không phải giai đoạn nào cũng giống nhau

Mối liên hệ giữa nhập cư và giá nhà thay đổi theo từng chu kỳ 5 năm của điều tra dân số:

• 2006–2011: Liên kết dương mạnh – đặc biệt ở các tỉnh Prairie và Quebec

• 2011–2016: Liên kết yếu hoặc âm – Ontario có giá nhà tăng nhanh dù có ít người nhập cư

• 2016–2021: Liên kết dương trở lại – tập trung ở Ontario và B.C.

Sự thay đổi này cho thấy nhập cư không phải là yếu tố duy nhất điều khiển thị trường nhà ở. Các yếu tố kinh tế và chính sách rộng hơn cũng đóng vai trò lớn.

Những yếu tố chính khác thúc đẩy giá nhà tăng

• Tăng thu nhập hộ gia đình

• Tỷ lệ thanh niên cao hơn

• Nguồn cung nhà ở tăng – điều này có thể làm giảm hoặc tăng giá tùy thuộc vào nhu cầu

Ngược lại, số lượng người cao tuổi nhiều hơn lại có xu hướng giảm nhu cầu, từ đó làm nhẹ áp lực lên giá nhà ở một số khu vực.

Vì sao phương pháp nghiên cứu lại quan trọng

Những nghiên cứu trước đây thường cho kết quả khác nhau do thiếu dữ liệu chắc chắn hoặc không xem xét khác biệt vùng miền. Nghiên cứu này sử dụng mô hình theo dõi cùng một địa phương qua thời gian, giúp khắc phục các vấn đề thường gặp như mối quan hệ nhân quả ngược (endogeneity) và biến bị bỏ sót.

Ngoài ra, nghiên cứu nhấn mạnh rằng người nhập cư thường đến các vùng có cơ hội kinh tế tốt – nơi giá nhà vốn đã có xu hướng tăng.

Gợi ý chính sách

Mặc dù nhập cư góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở, nó chỉ là một phần trong bức tranh toàn cảnh. Các nhà hoạch định chính sách không nên quy hết trách nhiệm cho nhập cư. Giải pháp cần bao gồm:

• Tăng tốc độ xây dựng nhà ở, nhất là ở các thành phố lớn

• Điều chỉnh chính sách nhập cư theo vùng để phân bổ dân số hợp lý

• Phối hợp giữa cung nhà, quy hoạch đô thị, thị trường lao động và chiến lược nhập cư

Không phải nguyên nhân chính

Nhập cư có ảnh hưởng đến giá nhà – đặc biệt ở thành phố lớn – nhưng không phải là nguyên nhân chính hay duy nhất. Tăng trưởng thu nhập, cấu trúc dân số, chính sách địa phương cũng đóng vai trò lớn. Những tranh luận tương lai nên dựa trên các phân tích dữ liệu chất lượng cao như trong nghiên cứu này.

Câu hỏi thường gặp

• Nhập cư đóng góp bao nhiêu vào mức tăng giá nhà?
  → Khoảng 11% trên toàn quốc, 21% ở thành phố lớn.

• Người nhập cư có phải là nguyên nhân chính của khủng hoảng nhà ở?
  → Không. Họ chỉ là một trong nhiều yếu tố bao gồm thu nhập, lãi suất, nguồn cung, cơ cấu dân số.

• Tại sao tác động của nhập cư mạnh hơn ở thành phố lớn?
  → Phần lớn người mới nhập cư sống ở đô thị lớn – nơi có cung nhà ở hạn chế, làm tăng áp lực lên giá nhà và tiền thuê.

• Trong suốt giai đoạn nghiên cứu, nhập cư luôn làm tăng giá nhà?
  → Không. Từ 2011–2016, tác động rất yếu hoặc âm. Hiệu ứng thay đổi theo thời gian và vùng miền.

• Các nhà hoạch định chính sách nên rút ra điều gì từ nghiên cứu này?
  → Tăng cung nhà ở, cải thiện quy hoạch và hạ tầng là giải pháp lâu dài hiệu quả hơn việc đổ lỗi cho nhập cư.